萬國法律事務所

行政院消費者保護処の2019年3月26日付のプレスリリースによれば、消費者保護法に基づく「青田売り不動産附合契約における記載しなくてはならない事項及び記載してはならない事項」(預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項)の改正案が行政院消費者保護会の審議を通過した。この改正案が今後内政部により公布・施行されれば、引き渡し完了まで消費者の権益の保護をより強化することが期待される。

今回の改正案のポイントは次の６つです

1．付属建物の登記簿面積
     2018年1月1日以降、建築確認申請を行う場合、その竣工後の住宅の「付属建物」の登記簿面積について、ベランダしか登記することができない。

2. 共有部分
    不動産登記簿に独立して区分所有できる「専有部分」にならないすべての駐車場(法定駐車場、増設駐車場又は奨励駐車場)は、共有部分に属するものとする。

3. 不動産デベロッパー業者の債務履行の担保メカニズム
    「不動産開発信託」、「売買代金返却の保証」、「売買代金のエスクロー」、「デベロッパー同業他社の連帯保証」、「デベロッパーギルドによる連帯保証協定」、という５つの不動産デベロッパー業者の債務履行の担保メカニズムが分類される。

4. 溶融スラグも青田売り不動産の建設資材としての再利用が禁止される
    売り手は、青田売り不動産の建物に、建物の構造上の安全性又は人の健康を損なうおそれがある溶融スラグが含まれていないことを保証しなければならない。違反した場合、金融機関から不動産ローンの融資を受ける買い手は金融機関に売り手への送金を止めるよう通知することができる。

5. 水道水・電気・天然ガスの引き込み工事の費用負担
    水道水・電気の引き込み工事の費用は売り手負担とする。 天然ガスの引き込み工事費について、敷地内の内管工事費は売り手負担とする。一方で、敷地外の本支管の工事費の負担方法は売買双方が別途契約を締結し定める。定めがない場合は売り手負担とする。

6. 建物構造に関する瑕疵担保責任
    不動産デベロッパー業者は建物を引渡した後、基礎、耐力壁、床、屋上も、主要構造部として15年保証しなければならない。

完成前の宅地や建物を販売する「青田売り」の場合、物件が完成していない段階で販売を行うために、契約締結から引き渡しが完了するまで時間がかかること、業者の示した物件と実際に完成した物件が食い違うなどのトラブルが発生しがちである。このように買い手の不安やリスクがあるため、不動産デベロッパー業者又は販売代理業者があらかじめ定めた青田売り不動産附合契約の内容について、主務官庁（内政部）が公布する「記載しなくてはならない事項及び記載してはならない事項」の規定に違反し、内政部の是正勧告を受け、期限内に是正しない者は、過料に処することとする（消費者保護法56-1条）。又、内政部が公布する「記載してはならない事項」に違反した場合、当該条項は無効となる（消費者保護法17条4号）。「記載しなくてはならない事項」は、附合契約に記載されていないとしても、契約の一部とみなされるものとする（消費者保護法17条5号）。